Loi Demessine
L'INVESTISSEMENT EN ZRR NEUVE 2004
L'INVESTISSEUR S'ENGAGE A :
Acquérir un logement neuf, dans une résidence
de tourisme située dans une zone de revitalisation
rurale
Louer ce logement nu pour une durée minimale
de neuf années, par bail commercial à l'exploitant
de la résidence de tourisme.
EN ECHANGE LE FISC LUI PERMET DE :
récupérer la TVA qui a grevé le
prix de son acquisition
profiter du logement jusqu'à huit semaines par
an,
sans remise en cause de l'avantage fiscal
déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des
charges :
en pratiquant une déduction forfaitaire de 6%
en déduisant les charges de gestion et de copropriété
en déduisant les intérêts d'emprunt
dans la limite du montant des loyers perçus.
ET DE PAYER MOINS IMPÔTS (art
199 decies E du CGI)
l'investisseur pourra déduire directement de
son impôt
25% du montant de l'investissement
(montant de l'investissement plafonné à 50
000 €
pour une personne seule et à 100 000 € pour
un couple marié)
Quand l'ensemble des charges est supérieur aux
revenus locatifs, l'investisseur sera en situation
de déficit foncier directement imputable sur
le revenu global à hauteur de 10 700 €
par an.
 En
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Loi malraux
Loi Malraux sur l’investissement
de biens destinés à l’usage d’habitation
qui se situent soit en secteur sauvegardé soit en zone de
protection du patrimoine architectural urbain ou paysager ( ZPPAUP
), qui font l’objet d’une opération de restauration
immobilière et dont les travaux ont été déclarés
d’utilité publique.
Il faut ensuite louer le bien à titre de résidence principale pendant
6ans minimum.
On peut déduire de son revenu global le déficit foncier résultant
de l’opération de restauration à l’exception des intérêts
d’emprunts.
Ce type d’investissement s’adresse à des foyers fiscaux payant
plus de 50 000 € d’impôts par an. Voir Exemple
En
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Loi Paul /Girardin
Loi Paul /Girardin sur l’investissement locatif dans les DOM-TOM.
Il faut privilégier les investissements à la Réunion ou à Saint-Martin,
en raison des caractéristiques démographiques et socio-économiques
de ces territoires qui offrent le plus de stabilité et de sécurité pour
vos investissements. Ce type d’investissement s’adresse à des
foyers fiscaux payant plus de 10 000 € d’impôts par an.
Cette loi vous permet de réduire vos impôts de 8% du montant de
votre investissement par an pendant 5 ans pour les biens encore assujettis à la
loi Paul et de 10% de ce même montant pour la loi Girardin avec un plafond
de 1 750 € HT soit 1 898 € TTC du prix du m² construit. Dans
les 2 cas vous devrez louer votre bien pendant 6 ans à un prix modéré fixé par
la loi.
Voir Exemple
En
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Loueur
Meublé Non Professionnel ou LMNP
C’est un statut de Commerçant non inscrit au Registre du Commerce
qui permet d’acquérir un bien dans une résidence de tourisme
classée avec services ou dans un EHPAD établissement d’hébergement
de personnes âgées dépendantes avec un bail de 9ans minimum,
en récupérant la TVA et en générant des revenus
fonciers nets non-imposables pendant 25 ans environ.
Les déficits fonciers constatés ne peuveut être imputés
que sur des revenus de mêmme nature. Ce type d’investissement s’adresse à des
foyers fiscaux moyennement imposés désirant privilégier
un complément de revenus pour la retraite.
En
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Loueur
Meublé Professionnel
ou LMP
Ce dispositif est très intéressant pour les contribuables
fortement imposés car on va pouvoir cumuler les avantages
d’une opération de défiscalisation importante
pendant 3 à 4 ans en récupérant la TVA et
les frais d’établissement et avec des compléments
de revenus importants exonérés d’impôts
pendant environ 25 ans avec une rentabilité nette de 6 à 7%.
Au bout de 5 ans on est exonéré de l’impôt
sur les plus-values si les recettes brutes n’excèdent
pas 152 000 € par an et les successions sont facilitées.
Il faut cependant pour bénéficier de ce statut
générer des recettes brutes annuelles de minimum
23 000 €, c'est-à-dire qu’il faut pouvoir emprunter
un minimum de
400 000 € pour acquérir plusieurs logements dans
des résidences parahôtelières ou de tourisme
classées avec services ou dans des établissements
d’hébergement de personnes âgées dépendantes
( EHPAD ).
En
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Monuments Historiques
L’investissement immobilier sous le régime des Monuments
Historiques s’adresse également aux contribuables
avec la tranche marginale d’imposition la plus forte. Dans
ce dispositif, il n’y a pas d’obligation en ce qui
concerne la destination du bien qui peut servir de résidence
principale ou loué.
L’immeuble doit faire l’objet d’un classement « Monuments
Historiques » et les travaux de rénovation doivent être
agréés par le préfet de région et l’architecte
des Bâtiments de France.
Dans ce cas, on peur déduire la totalité des travaux
de rénovation, les frais de gestion, les charges d’entretien,
la taxe foncière, les interêts d’emprunts en
totalité et bénéficier, en cas de location,
d’un abattement forfaitaire de 14% sur les revenus fonciers
bruts.
Le déficit foncier est imputable, sans limitation de montant,
sur le revenu global des contribuables. Voir Exemple
En
savoir plus CONSEIL pour les investissements en LMP
On recommandera d’investir de préférence
dans des EHPAD, 2tablissements d’hébergement de personnes âgées
dépendantes, dont le déficit qui découle de
l’évolution démographique et du manque des
structures d’accueil adéquates durera au moins encore
20 ans, plutôt que l’investissement dans des résidences
parahôtelières ou de tourisme classées plu
sensibles aux aléas de la conjoncture (effet 11 septembre).
En
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