QUELS DISPOSITIFS CHOISIR ?

Vous souhaitez réduire votre imposition ou vous constituer des revenus complémentaires non imposables.

Quel est le dispositif de réduction d’impôts le mieux adapté à votre cas ?

Si vous payez moins de 5 000 € d’impôts par an.

Dans ce cas et surtout si vous n’avez encore rien fait pour réduire vos impôts, n’hésitez pas à vous lancer dans un investissement locatif sous le régime de la loi Besson / de Robien qui s’applique bien à votre situation.

Si vous payez entre 5 000 € et 10 000 € d’impôts par an.

Si vous n’avez encore rien fait commencez par une opération d’investissement locatif en Besson /de Robien. Choisissez de préférence un appartement T3 qui aura une meilleure valeur de revente et une stabilité plus importante de vos locataires.

Si vous avez déjà fait un investissement locatif selon le dispositif Périssol, il st temps de penser à renouveler l’opération sous le régime de la loi Besson / de Robien.

Si vous avez déjà fait un investissement en loi Besson / de Robien, pensez à la loi Demessine qui est à tort méconnue. Elle vous fera bénéficier d’économis d’impôts supplémentaires. ( voir loi Demessine )

Si vous payez plus de 10 000 € à 20 000 € d’impôts.

Si vous n’avez rien fait pour réduire votre imposition, commencez toujours par une opération d’investissement locatif en loi Besson / de Robien surtout si vous avez des revenus fonciers positifs.

Si vous avez déjà fait une opération en loi Besson / de Robien, pensez à la loi Demessine ou si vous voulez baisser très significativement votre imposition pensez à la loi Paul récemment modifiée en loi Girardin sur les investissements dans les DOM-TOM, surtout à la Réunion et à Saint-Martin.

Si vous payez plus de 20 000 € d’impôts par an.

Si une partie importante des revenus sont des revenus fonciers, vous avez intérêt à vous lancer dans une acquisition en loi Besson / de Robien haut de gamme en banlieue proche de Paris ou en centre ville de Lyon ou de Marseille pour éliminer l’imposition due à ce titre.

Si vous n’avez pas de revenus fonciers, vous pouvez opter pour l’un des 4 régimes suivants :

- si vous voulez défiscaliser fort sur un an, choisissez la loi Malraux ou les Monuments Historiques

- si vous souhaitez défiscaliser sur plusieurs années, choisissez le statut LMP ou la loi Girardin

EXEMPLES D’INVESTISSEMENTS LOCATIF EN LOI DE ROBIEN

1. Trois pièces neuf en région parisienne 2ème couronne, 65 m²

Prix d’acquisition : 180 000 €
Loyer annuel : 10 000 €
Amortissement pendant 5 ans : 14 000 €
Déduction forfaitaire 6% : 600 €
Intérêts d’emprunt : 9 000 €
Autres charges : 1 750 €

Déficit : 15 750 €

Déficit année de livraison : 10 700 €

Déficit reportable sur 10 ans 5 050 €

2. Deux pièces neuf à Avignon, 36 m²

Prix d’acquisition : 108 000 €
Loyer annuel : 4 620 €
Amortissement pendant 5 ans : 8 640 €
Déduction forfaitaire 6% : 277 €
Intérêts d’emprunt : 6 000 €
Autres charges : 810 €

Déficit : 11 107 €

Ces déficits sont reportables en priorité et sans plafond sur des revenus nets fonciers existants et ensuite des revenus globaux (salariés ou non-salariés) dans la limite de
10 700 € par an, le surplus éventuel étant reportable sur 10 ans. L’économie d’impôts dépend de la TMI tranche marginale d’imposition.

EXEMPLES D’INVESTISSEMENTS AUTRES DISPOSITIFS DEFISCALISANTS

Loi Demessine

Un couple marié achète en 2004 un logement neuf dans une Résidence de Tourisme classée dont le prix est de 120.000 euros TTC (787.148 francs)
Il récupère 19.665 euros de TVA (128.997 francs)
Il bénéficiera d’une réduction d’impôt plafonnée à
100.000 euros x 25% = 25 000 euros (163.989 francs)
qui sera étalée sur 4 ans soit :
6.250 euros (40.997 francs) en 2004
6.250 euros en 2005, 2006 et 2007.
Le FISC finance 44.665 euros soit 37,22% de l’investissement (TVA + Réduction d'impôts).
Les locataires financent 55 % de l’investissement sur
15 ans.

Ce couple bénéficie en plus de 4 semaines d’occupation et d’une rentabilité garantie de 4,5% par bail commercial de 9 ans renouvelable.

Loi Girardin

Investissement de 180 000 € à Saint-Denis de la Réunion

Secteur locatif intermédiaire – Surface : 75 m²

Plafond fiscal de l’investissement : 1 898 x 75 = 142 350 €

Réduction annuelle d’impôts pendant 5 ans : 14 235 €

Loi Malraux

Prix d’acquisition : 50 000 €
Travaux agréés : 100 000 €
Déficit foncier : 100 000 €
Réduction d’impôts : 49 000 €

Obligation de louer nu en résidence principale pendant 6 ans.

Monuments Historiques

Prix d’acquisition : 40 000 €
Travaux Agréés : 80 000 €
Déficit foncier : 80 000 €
Réduction d’impôts 39 200 €