La loi de Robien / Besson

La loi Besson

La loi Besson, qui a remplacé en 1999 la loi Périssol, permettait de déduire de son revenu net imposable 8% du montant de l’investissement pendant 5 ans et 2,5% pendant 10 ans. Il fallait louer le bien nu pendant 9 ans minimum avec des conditions de ressources pour les locataires, dont cela devait être la résidence principale, et avec des plafonds de loyers assez contraignants surtout dans les zones de loyers élevés comme la Région Parisienne, le centre des grandes villes comme Lyon et Marseille et la Côte d’Azur.

Nouveauté 2002 : depuis le 10/10/2002 on peur loger ses ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal.

La loi de Robien

Jeudi 3 avril 2003, Gilles de Robien, ministre de l’Equipement et du Logement a présenté le nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif, proposé par le Gouvernement au Parlement.

La loi de Robien a été votée par le Parlement et publiée le 02/07/2003 sous le nom de loi Urbanisme et Habitat, volet logement et le décret d’application 2003-1219 a été signé le 19/12/2003 et publié au JO du 21/12/2003.

Ce nouveau dispositif, qui s’applique rétroactivement au 3 avril 2003, complète et simplifie la loi Besson en supprimant les conditions de ressources pour les locataires et surtout augmente très sensiblement les plafonds de loyers ( plus de 40% ) notamment dans les zones à loyers élevés ou le plafond se situe à environ 90% du marché libre et dépasse parfois les loyers du marché dans certaines autres régions.

3 nouvelles zones sont décrétées :

ZONE A : Ile de France, Cote d'azur, Pays Genevois.

ZONE B : Agglomérations de plus de 50.000 habitants et certaines zones               frontalières.

ZONE C : le Reste du térritoire

et des plafonds de loyer modifiée :

Conditions d’amortissement :

Les conditions d’amortissement restent inchangées par rapport à la loi Besson, à savoir qu’on peut amortir 8% du prix d’acquisition total pendant 5 ans puis 2,5% pendant 4 ans pour finir la période minimum de mise en location du bien nu en résidence principale, soit 50% au total sur 9 ans. Ensuite on peut opter pour 2 périodes supplémentaires de 3 ans pour continuer d’amortir le bien à raison de 2,5% par an soit 15% de plus sur 6 ans, soit 65% sur 15 ans.

Personnes concernées :

Toute personne physique, foyer fiscal, ou associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, titulaires de parts de SCI ou SCPI imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Dans la pratique il faut payer au moins 2 000 € d’impôt pour un célibataire et environ 3 000 € d’impôts pour un couple.

Biens concernés :

Logements neufs ou anciens ( mais dans ce cas amortissement réduit ), logements anciens réhabilités parce qu’ils ne qui ne présentent plus un caractère de décence suffisant, ou locaux affectés à un autre usage que le logement ( commerciaux ou professionnels ) réhabilités et transformés en logements. Dans la pratique la très grande majorité des opérations en loi Besson / de Robien concerne des logements neufs.

Charges déductibles :

Outre l’amortissement accéléré du bien jusqu’à 50% sur 9 ans ou 65% sur 15 ans, on peut déduire les charges suivantes :

• Abattement forfaitaire de 6% des loyers bruts
• Charges de gestion du bien
• Charges de copropriété non récupérables
• Coût des assurances de garanties locatives
• Intérêts des emprunts
• Taxe foncière

Mode de fonctionnement :

Les biens immobiliers neufs sont acquis en VEFA ( vente en état futur d’achèvement ) ou sur plans et il est donc très important de s’adresser à des groupes immobiliers importants qui existent depuis au moins 15 ans et qui sont reconnus pour la qualité des emplacements, de la conception et de la qualité de leurs constructions.

La défiscalisation commence prorata temporis à la remise des clés, à condition de signer un bail de location pour 9 ans minimum dans les 12 mois suivant la date du protocole de réception.

Il faut faire une déclaration d’option pour lé régime de la loi de Robien lors de la déclaration d’impôts suivant la livraison du bien en mentionnant la volonté du propriétaire de le louer nu en résidence principale pendant 9 ans minimum, joindre une copie du bail de location, les modalités du décompte de l’amortissement accompagnée des justificatifs adéquats, une copie de la déclaration d’ouverture de chantier et de la déclaration d’achèvement des travaux et remplir une déclaration n°2044S de revenus fonciers en fonction des éléments fournis par le gestionnaire du bien.

La situation fiscale de l’opération est la suivante :

Recettes A Déductions ou dépenses B

Loyers Amortissement Besson/de Robien
Charges récupérables Abattement forfaitaire de 6 %
Charges de gestion
Charges de copropriété
Assurances garanties locatives
Taxe foncière
B-A = C ou résultat foncier

Dans la pratique le résultat foncier est négatif pendant 15 ans et ce déficit s’impute en priorité et sans plafond sur d’éventuels revenus fonciers existants et puis sur les revenus nets globaux ( revenus nets salariés après abattements de 10 et 20% et revenus non-salariés nets ) dans la limite de 10 700 € par an, le surplus éventuel étant reportable fiscalement sur 10 ans.
L’économie d’impôts dépend de la TMI tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.

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Critères d’investissement pour bénéficier des avantages de la loi Besson / de Robien   En savoir plus